民法改正_契約不適合責任が不動産売却に影響|横浜不動産売却相談センター

query_builder 2022/02/17
コラム
民法改正_契約不適合責任が不動産売却に影響

民法改正により瑕疵担保責任は契約不適合責任になりました。

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ民法改正でされた変更点や違い、不動産売却で考えられる影響など、不動産を売却するオーナーにとって知っておきたい情報を解説します。




民法改正_契約不適合責任が不動産売却に影響

不動産の売却はオーナーから買主へ物件を引き渡したら終わり、というワケではありません。

マンション・戸建・土地といった全ての不動産は、売却するオーナーが負う責任が定められています。



旧民法_瑕疵担保責任とは

不動産を売却するときには従来、売主は瑕疵担保責任を負うものとされていました。

瑕疵担保責任とは、売却する不動産に見えない欠陥があったときにオーナーが負う責任のことで、旧民法では売却した土地・建物に隠れた瑕疵(欠陥)があったときには、売主は瑕疵担保責任を負うものとされていました。



新民法_契約不適合責任とは

2020年4月1日に施行された新民法によって、瑕疵担保責任は契約不適合責任に変更されました。

契約不適合責任とは、引き渡された目的物が契約の内容に適合しないことをいい、新民法では買主の善意無過失要件(隠れた瑕疵であること)はなくなりましたので、買主が注意すれば気付いた欠陥であっても、売主は不適合責任を負うことになります。



契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い


契約不適合責任は過失がない売主も負う

瑕疵担保責任に基づく損害賠償と契約の解除は、売主が無過失であっても発生することになり、契約の解除は契約の目的が達成できない場合に限り認められていました。

契約不適合責任では、引渡した土地・建物の欠陥・不具合に対し、売主が契約責任を負うか否かは『欠陥などの存在が契約の内容に適合しているか否か』で判断するため、買主が契約の目的物である土地・建物をどのように捉えていたかが重要になります。


契約不適合責任は買主の請求権が強い

瑕疵担保責任は、売主に対して完全な履行を請求することや代金減額請求は認めていません(数量指示売買を除く)が、契約不適合責任では、『買主から売主に対して、目的物の修補、代替物の引渡し、不足分の引渡しによる履行の追完請求を認める』内容になっています。

不動産の売買では修補請求がこれに当たり、売主に帰責事由がない場合でも買主は請求できるのです。代金減額請求は、催告期間内に履行がない場合にすることができます。履行の追完が不能等の場合は催告なしに直ちに請求できます。また、売主の債務不履行による損害賠償請求、契約解除権の行使を選択することもできます。


契約不適合責任は存続期間が長い

旧民法における瑕疵担保責任は、債務不履行責任ではなく、物件に瑕疵が存在することに伴い法律が認めた特別の責任(法定責任)であると考えられており、買主が事実を知ったときから1年以内に損害賠償請求や契約の解除をしなければならないとされていました。

新民法では、契約不適合責任の存続期間は、『買主が「種類又は品質に関して」契約不適合を知った時から1年以内に契約不適合の事実を売主に通知』すれば権利が保全され、瑕疵担保責任とは違います。


契約不適合責任の免責特約は無効になることも

契約不適合責任は必ずしも絶対的なものではなく、瑕疵担保責任と同様に、当事者がこれを免責する特約も可能です。ただし、契約不適合責任を免責する特約が無効になる場合の規定があるため、常に免責特約が有効であるとは限りません。

契約自由の原則により、当事者が契約不適合責任を免除することを合意した場合にそれを尊重すべきことは当然ですが、売主が契約不適合を知っていながらこれを告げずに売買契約を締結した場合のように、それが『信義に反する場合には無効』となります。



契約不適合責任は売主に不利

不動産を売却するときに、不動産会社が「物件調査」や「買主への告知」ができていないために、契約後にトラブルを引き起こすケースが後を絶たないため、買主が「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」を契約不適合責任で請求できるようになったという背景があります。

契約不適合責任によって売主が負う責任は一段と重くなり、不動産を売却するうえで不利になったといえるため、契約不適合責任の趣旨を不動産会社が十分に理解し、契約書に目的物の調査内容をしっかりと書き込むことが重要であるため、不動産の売却は調査に長けた不動産会社へ依頼することが基本です。

また、契約不適合責任は任意規定であるため免責条項は有効です。免責特約を入れるメリット・デメリットは売却する物件によって違いがあるため、契約不適合責任に詳しい不動産会社の担当者に意見を求めると良いでしょう。

建物が古い場合や、詳しくない空家を相続した場合、要らぬトラブルを避けたい場合などには、不動産会社へ売却する買取という売却方法であれば、契約不適合責任は免責になるのでオススメです。





ここまで「民法改正_契約不適合責任が不動産売却に影響」をご説明しました。
不動産売却では、オーナーが負う責任についても考慮しておくことが大切です。不動産を売るなら「安全に」「早く」「高く」売却するために、信頼できる不動産会社への依頼をオススメします。
不動産の売却をお考えでしたら、横浜不動産売却相談センターへご相談ください。

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