仲介手数料の割引で売却価格が下がる理由|横浜不動産売却相談センター

query_builder 2021/12/10
コラム
仲介手数料の割引で売却価格が下がる理由

仲介手数料を半額や無料と割引を掲げている仲介会社は数多くあります。割引や仲介手数料は高いと感じる方も多いため、不動産の売却を考えている方によっては仲介手数料が半額などの割引や無料と言われれば気持ちが傾く事でしょう。

しかし仲介手数料の値引きは、不動産をできるだけ高く売りたい、なるべく早く売りたいオーナーにとっては悪影響しかありません。半額や無料など仲介手数料の割引にはどのようなデメリットやリスク、注意点があるのか調べていきましょう。




仲介手数料の割引で売却価格が下がる理由

仲介手数料を何に対して払うのか分かれば納得感も違います。

同時に、仲介手数料を割引を受けた場合の売却への影響についても確認しましょう。

仲介手数料の計算方法について詳しくは「仲介手数料の法定上限と計算方法」をご覧ください。


仲介手数料「かかるケース」と「かからないケース」

仲介手数料は不動産の売却・購入を仲介会社へ支払う報酬のことを指します。

仲介手数料がかかるケースと、かからないケースを確認しましょう。


【仲介手数料がかかるケース】

・一般的な仲介 売主×仲介×買主


【仲介手数料がかからないケース】

・不動産会社へ売却(買取) 売主×不動産会社

・不動産会社から購入 買主×不動産会社


大前提として、仲介手数料は仲介会社を通して売却・購入をした場合に発生します。

不動産会社が売主から買い取る場合や、不動産会社が保有している物件を購入する場合には、仲介ではないため仲介手数料は発生しません。一部の不動産会社では、もともと仲介手数料がかからない物件を「仲介手数料無料」としていることも多いようですが、正しくは「仲介手数料不要」です。


※不動産会社が買い取る場合や、不動産会社が保有している物件でも、仲介会社が間に入れば仲介になり仲介手数料を支払う必要があります。



仲介手数料で分かる仲介会社が「誰のために働くか」


仲介手数料を売主・買主どちらから支払われるかで仲介会社の仕事内容は決まります。売主から仲介手数料を頂くなら売却、買主から仲介手数料を頂くなら購入の仕事内容という事になります。

売却時に仲介手数料の割引がどのように価格へ影響するのか、仲介会社の視点を交えて考えてみましょう。


売主の仲介手数料【正規(3%+6万円)】

・依頼者 売主

・仲介手数料は売却価格に比例するため仲介会社は「できるだけ高く」不動産を売ろうと考える。


売主の仲介手数料【半額(約1.5%)】

・依頼者 売主と買主

・売主が依頼者だが仲介手数料を半額に割引して利益がないため買主からの仲介手数料が必要。

・価格が下がっても、時間がかかっても、両手取引したい。


売主の仲介手数料【無料】

・依頼者 売主と買主

・売主が依頼者だが仲介手数料を無料にして赤字なので、買主からの仲介手数料は必須。

・価格が下がっても、時間がかかっても、両手取引するしかない。


仲介手数料の割引がある場合には売主・買主の双方を依頼者とする「両手取引」をしなければ仲介会社に利益がありません。

仲介手数料を安くした代わりに仲介会社は両手取引のために、自社内の顧客で売買する必要があるため、情報の広がりは期待できません。情報が広がらなければ購入する可能性がある潜在層まで情報が届かず、狭い範囲で見つけた買主との価格交渉や値下げに応じる必要もあるでしょう。仲介手数料を多く支払う方を優遇する両手取引では、売却価格が安くなってしまう可能性が高いことは明確なのです。

囲いこみについて詳しくは「両手取引を狙う囲い込みに注意」をご覧ください。



仲介手数料の割引で失敗する3つの理由

仲介手数料の割引を行う仲介会社へ売却を依頼すると、失敗するリスクやデメリットがあります。


・両手取引をするしかないため、他社からの買主の紹介を受けられない。

・広告費をかけられないため、集客力がない。

・売主からの仲介手数料が少ないため、買主の希望に沿った安値の交渉となる。


結果的に売却活動の長期化や、売却価格の値下がりなど「より良い売却の可能性を追求できない」リスクやデメリットが仲介手数料の割引には隠されています。

さらに仲介手数料を割引いている会社の調査や査定を含む仲介の能力が低ければ、適当な売買契約を結んでしまい、売却後に大きなトラブルなどが起こることも予想されるでしょう。



仲介手数料の割引よりも高く売ること

仲介手数料は売買価格からパーセンテージで計算されるため、高く売れることで売主の手元に残る金額は増え、仲介会社に支払われる仲介手数料の額も増えるため、「より良い条件で売る」という目的が本来ならば一致しています。

「仲介手数料の割引がある仲介会社に依頼する」と言われる売主様も稀にいますが、仲介手数料の仕組みやお金の流れが分かっている不動産会社からすれば「3%の手数料の節約」といった目先のお得感に惑わされる方が多いのは非常に残念なことです。そこに目をつけた仲介会社が両手取引のために、仲介手数料の割引や、売れるはずのない高価査定を提示することもありますので注意してください。

高価査定について詳しくは「高価査定の注意点」をご覧ください。



仲介手数料は売却するための対価

仲介手数料は売買が成功した際に売主・買主から仲介会社へ支払う「成功報酬」です。仲介会社は仲介手数料で利益を上げて原動力としており、同時に売買が成功するように不動産の調査や資料作成、広告費、宅地建物取引士の人件費などに必要となる経費を支出します。仲介手数料はあくまで仲介会社が不動産を売買するためにかかる経費=手数料です。

コピーやフェイクの商品に価値がないことは誰でも知っています。格安ホテルや格安航空券に良質なサービスを求める人はいないでしょう。不動産仲介に限らず、サービスの品質に関わる手数料を値引くという事は、当然サービスの品質低下に繋がるのはお分かりいただけるでしょう。

仲介手数料の割引を堂々と掲げている仲介会社は、仲介手数料を割引しないと売却を依頼されない会社であり、両手取引をする宣言をしているともいえます。仲介会社から仲介手数料の割引を提案されたり、交渉してみたらカンタンに安くするような場合には、そもそも仲介会社として仲介を成功させる能力があるのか疑い、細心の注意をする必要があるのです。


不動産を売却する際には仲介手数料の割引や高額な査定価格ではなく、売却開始から情報を開示した上で販売活動を行い、他社からの紹介も含めて買主を探す仲介会社へ依頼することが囲い込みを防ぐ対策となり、より良い売却結果に繋がることを覚えておきましょう。





ここまで仲介手数料の割引で売却価格が下がる理由をご覧いただきありがとうございます。仲介で不動産売却する場合は、仲介手数料の割引ではなく、より良い条件で売却できる仲介会社へ依頼しましょう。

横浜不動産売却相談センターは不動産売却のプロフェッショナルとして、大切な不動産の売却をサポートいたします。 仲介で不動産売却をお考えでしたら横浜不動産売却相談センターへご相談ください。

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