不動産の高価査定の注意点|横浜不動産売却相談センター

query_builder 2021/09/24
コラム
不動産の高価査定の注意点

不動産を売却するときの高価査定の注意点をご紹介します。




不動産の高価査定の注意点

不動産売却の際にはいくつかの仲介会社に査定依頼し、査定価格を見比べることになるでしょうが、提示された査定価格が高いからという理由だけで売却の仲介を依頼する仲介会社を選ぶ事は得策ではありません。



査定価格と売却価格の違いに注意

不動産の査定価格は市場の取引相場を参考にマンションであればマンション、戸建であれば戸建と土地や建物など不動産の特性を評価し算出したものです。査定価格を提示した不動産会社が直接買取をおこなう場合を除き、仲介会社の査定価格は「この価格で売れるだろう」と予想する価格であり、実際に売却できる価格を保証するものではありません。


たまに仲介会社の査定価格を上げようと必死なオーナーも見かけますが、査定価格は売却価格とは違うため無理に査定価格を高くしても売却価格には全く影響しません。一方で、仲介会社は査定価格を高額に設定すればオーナーの印象が良くなるため喜んで売却できる可能性がない高価査定を提示します。売却戦略をもたない仲介会社の高価査定を鵜呑みにして、大切な不動産の売却を失敗してしまうといことも起こるでしょう。



査定価格を算出する3つの査定方法

査定価格は不動産の調査に基づいて査定算出します。

不動産の査定方法は次の3つです。


取引事例比較法

市場性に着目した手法で、ご所有不動産と「物件種別(マンション・戸建・土地等)」「地域性」などが類似する取引事例から、交通条件(駅からの距離など)や環境条件(日当り・眺望など)、建物条件(分譲主や建築年月など)の評点比較と時点修正から、査定価格を算出する査定方法です。


原価法

費用性に着目した手法で、ご所有不動産を新たに建て直す場合の想定費用から、減価修正(査定物件の築後経過年数等を考慮して減価する方法)を行なって査定価格を算出する査定方法です。 主に建物部分の査定価格を算出する場合に利用し、土地価格と合わせる形で査定価格を算出します。


収益還元法

収益性に着目した手法で、ご所有不動産(賃貸中物件など)から得られる年間予想収益から利回りを考慮して算出する査定方法です。利回りは成約事例や周辺賃貸相場、回収可能期間などから勘案して設定します。 主に投資家が取引を行う投資用不動産に利用される査定方法です。


査定価格には上記の査定方法による根拠があります。

仲介会社とオーナーとの間で締結する媒介契約にも「価格の根拠」について説明義務が付されています。では、なぜ仲介会社は根拠のない高価査定を提示するのでしょうか。



高価査定の注意点

根拠が無い高価査定の狙いは媒介契約です。


※媒介契約=売却(購入)依頼の契約


仲介手数料は売却(購入)完了時に支払われる成功報酬ですから、媒介契約を結ぶ目的で提示された高価査定には注意が必要です。

もちろん、仲介会社はオーナーから売却不動産の仲介の依頼を受けたら少しでも高く売りたいと考えます。しかし一部の仲介会社では売却仲介の依頼(媒介契約)を受けようと固執するあまり、市場の相場とかけ離れた非常に高い査定価格、高価査定を提示することがあります。

高額な査定価格を提示されたオーナーは、ご所有の不動産が高い金額で売れると言われれば悪い気はしないでしょう。しかし実際には相場より高い査定価格で売却活動を初め、時間の経過とともに価格を下げていき、結局は相場近辺の価格で売却されるということが多いようです。それでは、ただ無駄に時間を浪費したに過ぎず、さらには「売れないには何か理由があるはずだ」、「もう少し待てばさらに安くなるかも知れない」などと購入希望者側に売れ残っている不動産としてイメージ低下を招き、本来売却できたであろう金額をも下回る事態にもなりかねません。



より高く売るための注意点

仲介会社が算出した査定価格には不動産売却に係るさまざまな情報が含まれており、特に「査定能力・売却戦略」の2点に仲介会社の方針や担当者の経験値の違いが顕著にあらわれます。不動産売却を成功させるためには、根拠に基づいて算出された査定価格が基本として、考えられる価格帯でどれだけ高く売れるかが大切なのです。


査定価格の提示をうける際には価格が高いか安いかだけに注目せず「何故その査定価格となったのか」、「売買市場の取引相場はどうか」、売却不動産の「どのような部分を評価しているのか」など、査定価格の根拠を詳しく訊いてみるようにしましょう。また、「どのような売却戦略で、どの程度の期間で、想定している売却価格」など売却の計画についても合わせて訊いてみると良いでしょう。





ここまで不動産の高価査定の注意点をご覧いただきありがとうございます。 仲介で不動産売却する場合は、売却に強い仲介会社へ依頼しましょう。 横浜不動産売却相談センターは不動産売却のプロフェッショナルとして、大切な不動産の売却をサポートいたします。 仲介で不動産売却をお考えでしたら横浜不動産売却相談センターへご相談ください。

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