仲介で不動産を売却する流れ|横浜不動産売却相談センター

query_builder 2021/09/10
コラム
仲介で不動産売却する流れ

仲介は不動産を売却する方法の一つです。仲介で不動産売却をする流れをご紹介します。




仲介で不動産売却する流れ

不動産の仲介をおこなっている仲介会社は数多くありますが、仲介会社によって戦略や売却活動には違いがあります。

ここでは横浜不動産売却相談センターの強みを交えて、仲介の流れを紹介させて頂きます。



①仲介会社へ売却のご相談

売主様の状況にあわせた売却条件のご相談

仲介会社へ不動産売却を依頼する場合「なせ売却するのか?」といったご事情が今後のスケジュールに大きく影響します。

まずは売却する動機や希望条件、売却希望時期などを不動産仲介のプロに相談してみましょう。「どれ位の価値で売れる不動産か」「住宅ローンが残っている場合の不動産を売るにはどうしたらよいか」「税金や手数料などの諸費用はどれぐらい見込めば良いか」など、気になることは全て相談すると良いでしょう。

また、買換えを考えている場合には購入時期もあわせて検討し、事前に売却が決定した場合の住居についても考慮する必要があります。仲介会社はそれらの条件により売主様の状況にあった売却方法を提案します。



②調査/査定

ご売却不動産の状況を正確に把握する現地調査/法的調査

仲介の担当者は売却不動産について売主様より直接ヒアリングするのはもちろん、土地建物の現地調査、周辺環境調査、建築法規や権利関係などの法的調査を行います。

マンション・戸建・土地など売却不動産の状況を正確に掴み、仲介による売却での適正な査定価格、売却戦略を根拠に基づきご提案します。


市場調査に基づく仲介による売却の価格査定

仲介で不動産売却する場合、購入希望者が比較する“条件が近い現在販売中の仲介情報”、“直近に成約になった仲介事例から類似する案件”をベースに3つの査定方法で多角的に成約の見込み価格を算出します。仲介会社の査定価格は概ね3ヶ月程度での売却を想定してご提案することが一般的です。

実際に売却をスタートする売出価格については仲介会社の提案を基に売主様のご希望やご事情を反映させて設定します。



③媒介契約の締結

仲介会社へ売却を正式に依頼する媒介契約

市場調査を根拠とした不動産査定やお客様のご事情を基に売出価格が決定したら、仲介会社へ売却活動の依頼をおこないます。

仲介会社へ正式に売却の仲介を依頼する場合、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく媒介契約を売主と仲介会社とのあいだで締結します。媒介契約をするにあたり媒介契約の種類、仲介での不動産売却の流れについて改めてご説明します。

なお、仲介による不動産売却にかかる仲介手数料は成功報酬となりますので、媒介契約を締結しても実際にご依頼いただいた不動産の売買が成立しないかぎり仲介会社への支払いは発生しません。※一部の仲介会社では違約金を定めている場合があります。


物件状況等報告書/付帯設備表の作成

仲介による不動産取引の透明性、安全性を高めるため、売却不動産について売主が知っている状況や購入者へ引き渡す付帯設備の状態などを「物件状況等報告書」「付帯設備表」にご記入頂き、購入希望者へ参考材料として提供させていただきます。

告知事項として売買契約でも非常に重要な意味をもつため、不動産売却後のトラブルから守るために仲介取引では重要な書類です。



④売却活動

お客様に合わせた3つの売却戦略

仲介による不動産売却の場合、できる限り多くの購入希望者に売却不動産の情報を届ける売却活動が重要です。

売却活動の内容は仲介会社によって違いがあるため、ここでは売主様にとってベストな買主を迅速に見つけるために横浜不動産売却相談センターがおこなっている売却活動をご紹介します。

当社の売却戦略は大きく分けて3つです。


売却戦略① 紙媒体・インターネットによる積極的な広告活動

紙媒体やインターネットは媒体によって集客している購入層が異なるため、新聞の折り込み広告、ポスティング広告、住宅情報誌などの紙媒体をはじめ、圧倒的な集客を誇る大手のポータルサイトによるインターネット広告など、多角的に媒体をもちいて積極的な広告活動をおこなっています。

近年では特に首都圏での効果が大きいスマートフォンからの新規顧客の集客に力を入れています。


売却戦略② 信頼する首都圏の数多くの仲介会社と連携

売却不動産のなかには、対外的な広告活動をおこなう前に仲介会社の既存顧客により成約するケースが相当数存在します。

不動産取引のために協力できる仲介会社の数が多ければ多いほど、売却情報は購入希望者へ届きやすく、早く売却できるわけですから売主様にとって非常に有益な売却方法です。大手の仲介会社、中小の仲介会社どちらも購入希望の顧客全員を満たしているわけではないため、特に仲介会社が乱立する首都圏での売却に効果を発揮します。

当社では他社であっても仲介会社の新規顧客にも広く売却情報を届けるために「両手取引」にこだわった売却情報の「囲い込み」をせず、首都圏の信頼できる仲介会社に積極的に情報提供しています。


売却戦略③ 現地での販売活動(オープンハウス)と隣地所有者へのアプローチ

売却不動産が空家・空室であった場合など、売主様の状況に合わせて現地販売会(オープンハウス)を開催しています。同マンション内の住替えや、戸建・土地の隣地所有者が購入するケースも一定数考えられます。


購入者希望者のご紹介/ご案内

売却活動により売却不動産に興味を持たれ、購入の可能性が高いと判断できる購入希望者の場合、売主様へご紹介いたします。

売主様のご都合に合わせて、仲介会社が立ち合いのもと内覧をおこないます。


購入希望者との契約条件の交渉

内覧後、購入希望者から正式に購入の意思表示があれば、具体的な契約条件を交渉します。


主な契約条件内容
売買代金の支払い方法・不動産の引渡し条件・不動産の引渡し時期・手付金の金額・値引き交渉があった場合の売買金額など



⑤不動産売買契約

仲介による不動産売買契約の流れ

仲介会社を介して売主様・買主様双方の条件がまとまれば、いよいよ売買契約です。

売買契約にあたり宅地建物取引士が不動産の詳細や取引条件についての重要事項をご説明します。※仲介会社の義務です。

双方ご納得いただいた上で署名・捺印し売買契約を締結していただきます。締結後は契約書の内容に基づき双方に権利が派生し、義務を履行することとなります。


(1)重要事項説明

不動産売買契約では契約が成立するまでに、仲介会社の宅地建物取引士が売主様・買主様に対して取引条件に係る権利関係、法的な規制など一定の重要事項を説明することが宅地建物取引業法上、義務づけられています。

当社では不動産仲介に精通した宅地建物取引士が「重要事項説明書」を基に、ポイントをおさえて分かりやすくご説明いたします。


(2)売買契約の締結

売買契約が成立すれば売主様・買主様双方に権利と義務が発生します。 義務をおこたり契約が解除となると手付金分の支払いや違約金の支払いが必要となる場合がありますので、重要事項および契約の内容を十分に確認し、分からないことがあれば仲介会社の宅地建物取引士に確認の上、売買契約を結ぶようにしましょう。


売買契約時に必要なもの

・権利証

・実印

・印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもの)

・契約印紙代

・本人確認ができる書類(運転免許証、パスポート、健康保険証等)

・附帯設備表 ・物件状況等報告書



(3)署名・捺印/手付金の授受

売買契約書に売主・買主双方の署名・捺印がなされると契約が成立します。契約が成立したら手付金を受け渡します。

手付金とは売買契約締結時に売買代金の一部を売主様へ買主様から交付されるものです。手付金の額は売主様、買主様の合意によって決定されます。

万が一、やむをえない理由により契約を解除する場合、売買契約書に明記された手付解除の条項により、買主様が解除された場合は手付金の放棄、売主様が解除された場合は手付金の倍返しにより解除が成立します。



⑥引渡し前の各準備

売却不動産を引渡す前の各準備

残代金の受領および引渡し日までに契約条件のとおり準備を済ませ、買主様へ不動産を引き渡せる状態にする必要があります。


売主様の準備

・抵当権抹消、名義変更などの登記の準備

・住宅ローンの残債がある場合の金融機関との打ち合わせ

・隣地との境界確認

・引越の準備、残置物の整理

・ライフライン(電気/水道/ガス)会社への転居連絡

・手続きに必要な書類の準備

・引越等のスケジュール調整


不動産売却と同時にマンションや戸建の買替えなどを行う場合、注意したいのは引越しのスケジュールです。

可能であれば先に新居へ引越してから引渡しをおこなうのがスムーズですが、売却代金を受け取ってから新しい不動産の資金にしなければならない場合も多いでしょう。その場合は短期の「つなぎ融資」を受けたり、一時的に賃貸などに仮住まいする方法があります。

ただし余計な費用が発生してしまうため、買主様へ引渡しを数日待ってもらうように取り決めをする場合もあります。 スムーズに買替えをおこなうためには、あらかじめ仲介会社へ相談しておくと良いでしょう。



⑦残代金の授受/引渡し

決済の流れと手続き

いよいよ不動産の残代金決済、お引渡しです。 残代金の授受と不動産の引渡しは同日におこない、当日中に司法書士により法務局へ所有権移転登記などの申請をします。


(1)不動産の確認

決済に先立ち、売主様・買主様立会いによる不動産の最終確認を現地にておこないます。

境界の確認や設備表などに基づき、契約書に定めたとおりに引渡しができるか確認します。


(2)登記関係書類の確認

所有権移転登記の申請に必要な書類を司法書士が確認します。

ローンが残っている場合には売却不動産に住宅ローンなどの抵当権がある場合、残りの債務を一括返済して抵当権を抹消しておかなければなりません。


(3)残代金の授受

買主様から売主様に残代金を支払います。

預金小切手で授受するケースもありますが、買主様が住宅ローンを利用する場合などには、金融機関に集まって振込みで残代金を授受するケースがほとんどです。

残代金授受の完了と同時に、所有権移転、抵当権の抹消などの登記申請を司法書士に委任します。


(4)各種負担金の清算

固定資産税や管理費等(マンションの場合)の清算を行います。

引渡し前日までは売主の負担、当日からは買主の負担として日割りで清算をおこなうのが一般的です。


(5)鍵の引渡し

残代金の受領と同時に、不動産(鍵)を引渡します。

玄関の鍵だけでなく、勝手口、門扉その他の鍵などをすべて渡します。

引渡しが完了した証として、売主・買主双方で「引渡確認証」を取り交わし、売買契約の全てが完了したことを確認します。


(6)関係書類の引渡し

マンションの管理規約や分譲時のパンフレット、エアコン、給湯器など付帯する設備については取扱説明書なども買主にお渡ししましょう。


(7)諸費用の支払い

仲介会社への仲介手数料、司法書士へ報酬などの支払いを済ませて売却完了です。


仲介で不動産売却する流れは以上で終わりです。

売却後には確定申告が必要になります。

横浜不動産売却相談センターでは信頼できる税理士の紹介も無料でおこなっておりますのでお気軽にご相談ください。




ここまで仲介で不動産売却する流れをご覧いただきありがとうございます。 仲介で不動産売却する場合は、信頼できる仲介会社への依頼が最も重要といえます。

横浜不動産売却相談センターでは買取と仲介、2つの売却方法で大切な不動産の売却をサポートいたします。

仲介で不動産売却をお考えでしたら横浜不動産売却相談センターへご相談ください。


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